La suspensión del pago del alquiler de local para empresarios y autónomos

En este vídeo, os explicamos de qué herramientas jurídicas dispone un autónomo para lograr la suspensión en el pago del alquiler, si su local de negocio ha tenido que cerrar por el estado de alarma.

Uno de los aspectos que más se echó en falta el pasado 1 de abril, tras la publicación del Real Decreto Ley (RDL) 11/2020, que establecía una serie de medidas económicas y sociales con el objeto de solucionar el pago del alquiler de los ciudadanos a raíz del estado de alarma, fue la nula alusión a los empresarios o autónomos sin trabajadores y sus locales comerciales.

En efecto, el citado RDL se limitó a regular la situación de particulares con respecto a su vivienda habitual, teniendo que recurrirse a la jurisprudencia y la interpretación por analogía de algunos artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) para la obtención de respuestas a la situación que viven muchos titulares de negocios, que ven como llega el pago de la mensualidad del mes de marzo, sin ingresos en las últimas tres semanas y sin visos de tenerlos en el mes de abril.

La primera opción que tenemos para solucionar esta situación, es acudir a la doctrina jurisprudencial, que ha consolidado con el paso de los años una cláusula que se aplica a todos los contratos cuando se cumplen unas condiciones muy especiales y es la cláusula Rebus sic Stantibus, expresión latina que se traduce como «estando así las cosas».

Qué nos dice la cláusula Rebus: pues que cuando exista una alteración sobrevenida en las circunstancias que fueron tomadas en cuenta en el momento de celebración de un contrato, éste se puede MODIFICAR o RESOLVER siempre que además de lo anterior, se den otros dos requisitos:

1º. Que dicha alteración de las circunstancias, fuera imprevisible y que si se hubiera podido prever, fuera inevitable. En el caso actual de los empresarios, la actual situación no solo era imprevisible, sino que además era inevitable, pues se da por un Real Decreto (el 463/2020 de 14 de marzo) que establece el estado de alarma y obliga a cerrar su local, que solo puede obedecer lo que le dice la norma.

2º. Que la alteración de las circunstancias suponga un desequilibrio entre las partes contratantes, siendo mucho más gravoso el cumplimiento de una parte que de la otra. Esto lo podemos ver en el caso del alquiler, cuando una de las partes, el arrendatario tiene que pagar su mensualidad del alquiler y la otra parte, el arrendador, tiene que poner a disposición del arrendatario el local con todas las garantías para que pueda ofrecer sus productos o servicios al público, cosa que no puede hacer porque un Real Decreto que lo impide.

Si se dan estos requisitos y existe un resultado de pérdidas económicas (como es el caso de los empresarios que han tenido que cerrar su local) es posible solicitar la resolución judicial del contrato o bien su modificación, como bien nos dice el Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de octubre de 2014. Aunque en este caso, me inclino por la modificación como solución, en virtud del principio de conservación de los contratos que rige en nuestro Derecho, con lo cual se aplicaría a todo el período que dure el estado de alarma.

Existe una segunda opción para obtener la suspensión del pago del alquiler que también se puede contemplar y es la aplicación analógica del artículo 26 de la LAU, que nos dice que en casos de obras de conservación ordenadas por la autoridad competente, que hagan inhábil el local para la actividad arrendada se producirá la suspensión del pago de la renta.

Lógicamente, tenemos que tener en cuenta que cada caso es diferente y se debe analizar individualmente, pero siempre teniendo en cuenta que lo mejor es intentar llegar a un acuerdo con el arrendador. Si quieres que analicemos tu caso, contacta con nosotros y te daremos la mejor opción posible y cómo llevarla adelante, tanto si deseas conseguir un buen acuerdo con el arrendador, como si no hay acuerdo y deseas defender tus derechos judicialmente.

Pilar Bernad